Was bedeutet „außerordentliche fristlose Kündigung“?



Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter möglich, wenn diese einen schwerwiegenden Grund für eine sofortige Kündigung haben.

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung müssen sich Mieter oder Vermieter nicht an die gesetzlich oder vertraglich vorgegebenen Kündigungsfristen halten, sondern können fristlos kündigen. Hierzu muss aber ein berechtigter Grund vorliegen.

Außerordentliche Kündigung für Mieter:

Wenn Sie Mieter sind und außerordentlich fristlos kündigen möchten, dann brauchen Sie dafür einen schwerwiegenden Grund.

Es gibt keine eindeutigen gesetzlichen Regelungen, was ein solcher Grund ist und es wird von Gerichten immer im Einzelfall entschieden. Gründe sind beispielsweise unzumutbare Zustände in der Wohnung, die es Ihnen unmöglich machen, die Wohnung zu nutzen, wie etwa starker Schimmelbefall, eine nicht funktionierende Heizung im Winter oder wenn die Wohnung nicht sicher erreichbar ist, da das Treppenhaus völlig marode ist. Auch wenn Sie als Mieter vom Vermieter beleidigt oder bedroht werden, ist das ein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Der Grund aus dem Sie fristlos kündigen, muss im Kündigungsschreiben detailliert dargelegt werden.

Außerordentliche Kündigung für Vermieter:

Wenn Sie Vermieter sind und außerordentlich kündigen möchten, dann brauchen Sie dafür einen schwerwiegenden Grund.

Ein Grund kann erheblicher Mietrückstand/Zahlungsverzug/Nichtzahlung der Kaution sein. Dies ist der Fall, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete oder einen nicht unerheblichen Teil der Miete nicht bezahlt oder wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg Mietschulden anhäuft, die mindestens zwei Monatsmieten entsprechen. Zahlungsrückstand kann sich neben Mietschulden auch durch die Nichtzahlung der Kaution ergeben. Es ist erlaubt, die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Jede der drei Teilzahlungen wird mit einer der drei ersten Monatsmieten fällig. Wenn sich Kautionsschulden anhäufen, die mindestens zwei Monatsmieten entsprechen, dann kann dem Mieter ebenfalls fristlos gekündigt werden. Die Kündigung kann abgewendet werden, indem die Schulden beglichen werden und das ist sogar noch bis zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage möglich. Dies gilt allerdings nicht für Mieter, die innerhalb der vergangenen zwei Jahre aufgrund von Zahlungsrückständen bereits eine fristlose Kündigung erhalten und diese durch eine Nachzahlung abgewendet haben.

Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit der sogenannten „Aufrechnung“. Aufrechnung bedeutet, dass der Mieter aus berechtigten Gründen die Miete nicht oder nicht komplett bezahlt hat, etwa weil die Wohnung erhebliche Mängel aufweist. Diese Aufrechnung muss allerdings sofort nach der Kündigung erklärt werden, auch hier am besten schriftlich.

Eine Abmahnung ist im Falle des hier beschriebenen Zahlungsrückstands nicht nötig. Die fristlose Kündigung kann umgehend ausgesprochen werden; ein umgehender Auszug kann aber nicht verlangt werden.

Daneben gibt es die außerordentliche fristlose Kündigung „aus wichtigem Grund“. Im Gegensatz zum Fall der erheblichen Mietrückstände kann im Falle einer Kündigung aus wichtigem Grund die fristlose Kündigung nicht sofort ausgesprochen werden. Erst muss der Mieter abgemahnt werden. Es muss dem Mieter also in einer schriftlichen Abmahnung mitgeteilt werden, welches Fehlverhalten ihm zur Last gelegt wird und ihm muss die Möglichkeit gegeben werden, sein Verhalten so zu ändern, dass das Mietverhältnis weitergeführt werden kann. Es muss dem Mieter auch deutlich gemacht werden, dass es zu einer Kündigung kommen wird, wenn er das besagte Verhalten nicht ändert.

Erst wenn der Mieter weiterhin seine Pflichten verletzt, kann die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund erfolgen. „Aus wichtigem Grund“ heißt konkret, dass der Grund der Kündigung so schwerwiegend ist, dass die Weiterführung des Mietvertrages für den Vermieter unzumutbar wird. Dazu gehören vor allem die unerlaubte Unter- oder Weitervermietung der Mietsache, erhebliche Beschädigung/Gefährdung der Mietsache, ständig unpünktliche Mietzahlungen und die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch Belästigung der anderen Mieter im Objekt oder durch Geruchs- und Lärmbelästigung.


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