Rompre un contrat de bail


Un contrat de bail se rompt par courrier recommandé envoyé au propriétaire ou au bailleur. Attention : la méthode de résiliation dépend de la durée et du type de contrat. Utilisez notre lettre de résiliation comme exemple pour faciliter votre démarche. 
Rompre un contrat de bail
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Comment résilier un contrat de bail en tant que locataire ?

Si vous souhaitez résilier un contrat de bail, vous devez tout d’abord savoir quel type de contrat vous avez souscrit. S’agit-il d’un contrat pour une habitation ? Est-ce votre résidence principale ? Le contrat est-il de courte ou de longue durée ? À moins qu’il ne s’agisse d’un contrat de bail commercial ? Ou peut-être d’un (box de) garage ?

Bail standard de longue durée (3-6-9)

Tout contrat de bail est normalement conclu pour une durée de 9 ans. C’est le cas lorsque le contrat ne spécifie aucune durée, mais aussi lorsqu’il stipule une durée entre 3 et 9 ans. Le contrat est alors automatiquement conclu pour une période de 9 ans.

Après 9 ans, le bailleur comme le locataire peuvent rompre le contrat sans frais — à condition que l’un des deux ait donné son préavis au moins 6 mois à l’avance. Si aucune des deux parties ne signifie son renon, le contrat est systématiquement prolongé pour une durée de 3 ans.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment moyennant un délai de préavis de 3 mois. Il n’est pas obligé de fournir la raison de son départ. En revanche, il doit parfois verser une indemnité de préavis :

  • s’il part la première année, elle équivaut à 3 mois de loyer
  • s’il part la deuxième année, elle équivaut à 2 mois de loyer
  • s’il part la troisième année, elle équivaut à 1 mois de loyer.

Important : le dernier jour du préavis détermine le montant de l’indemnité. Si le préavis est donné la deuxième année, mais se termine durant la troisième année, le locataire n’est alors redevable que d’un mois de loyer.

Après 3 ans, le locataire peut rompre le contrat sans frais. Il doit cependant toujours respecter un délai de préavis de 3 mois.

Un bail d’habitation de longue durée doit obligatoirement être enregistré. Si ce n’est pas le cas, seul le locataire peut résilier le contrat sans indemnité et sans préavis.

Les mêmes règles s’appliquent aux baux de plus de 9 ans.

Exception applicable au bail de courte durée

Il existe une exception dans le cas d’un contrat de bail pour une résidence principale de maximum 3 ans (courte durée).

Aucune des deux parties ne peut résilier anticipativement ce type de bail, sauf mention expresse contraire dans le contrat. Si vous souhaitez rompre prématurément un contrat de courte durée, vous devrez payer le nombre de mois de loyer restants.

Comment rompre un contrat de bail en tant que bailleur ?

Bail standard de longue durée (3-6-9)

Le bailleur peut résilier le contrat pendant les 9 ans :

  • pour occuper lui-même les lieux ou y installer sa famille

Le bailleur peut y emménager ou y installer un membre de sa famille proche, par exemple son/sa partenaire, ses enfants, petits-enfants, son (beau-)père, sa (belle-)mère, ses frères, sœurs, tantes et oncles. 

Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois. Il doit également rompre le bail au moyen d’un courrier recommandé, mentionnant la raison de la résiliation et l’identité de la personne qui va occuper le bien.

Le bailleur (ou le membre de sa famille) doit emménager dans l’année et y rester effectivement pour une période minimum de 2 ans. Dans le cas contraire, le bailleur devra payer une indemnité équivalant à 18 mois de loyer.

  • pour effectuer des travaux

Le bailleur peut également résilier le contrat de bail s’il souhaite transformer ou rénover fondamentalement le bâtiment. En revanche, il peut uniquement le faire après 3 ou 6 ans et respecter un délai de préavis de 6 mois.  

Dans le cadre de ces travaux, le bailleur doit présenter toute une série de documents et répondre à certaines conditions avant de pouvoir mettre un terme au contrat.

  • après 3 ou 6 ans s’il verse une indemnité au locataire

Enfin, le bailleur peut résilier le contrat sans motif après 3 ou 6 ans. Il devra cependant appliquer un délai de préavis de 6 mois et verser une indemnité correspondant à 9 mois de loyer s’il résilie après 3 ans et à 6 mois de loyer s’il résilie après 6 ans.

Exception applicable au bail de courte durée (max. 3 ans)

Un contrat de bail de courte durée ne peut pas être rompu anticipativement par le bailleur.

Le locataire ou le bailleur doit procéder à la résiliation par écrit 3 mois avant la fin du bail ! S’il ne le fait pas, le contrat sera rétrospectivement considéré comme un bail de 9 ans.

En principe, un contrat de bail de courte durée doit également être enregistré. Cependant, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-enregistrement.

Autres biens

Le décret et la loi sur les baux à loyer ne s’appliquent pas aux habitations qui ne sont pas votre résidence principale. Pensez par exemple à un (box de) garage, un appartement à la mer, un kot étudiant ou une résidence secondaire. Votre contrat détermine généralement le mode de résiliation.

Ces règles ne s’appliquent pas non plus à la location d’un local commercial. Celle-ci est soumise à la législation sur les baux commerciaux.

Exemple de lettre de résiliation d’un contrat de bail

Vous ignorez comment rédiger vous-même une lettre pour résilier votre contrat de bail ? Il vous suffit d’utiliser la lettre d’exemple ci-dessous, en remplaçant le texte en italique par vos données personnelles.

Télécharger l'exemple de lettre de résiliation du bail

À :
Prénom Nom (propriétaire)
Rue + numéro (propriétaire)
Code postal Localité (propriétaire)

RECOMMANDÉ : Rupture de contrat de bail

Ville, date,

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous informe que je souhaite rompre le contrat de bail pour la maison / l'appartement sis(e) rue + numéro, code postal + Localité.

Conformément à l'article 3 § 6, Titre 1 de la loi relative aux baux à loyer du 20 février 1991, modifiée par la loi du 13 avril 1997, le délai de préavis à respecter est de 3 mois. Donc, le délai de préavis prend cours le date d'effet du préavis et se termine le date d'échéance du préavis.

Je prendrai contact avec vous par téléphone pour organiser la remise des clés.

Je vous prie de m'envoyer une confirmation de rupture du contrat de bail.

Cordialement,
Prénom Nom

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Leen Bels

Leen Bels Responsable de la communication

Leen Bels est responsable de la communication et estime qu’il est très important de bien écouter les clients et de les aider au mieux. Leen écrit régulièrement des articles pour le blog sepastop et tient nos réseaux sociaux à jour.

Cet article est rédigé à des fins informatives et ne remplace en rien des conseils juridiques professionnels.

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