Résiliation Bail Location


Vous souhaitez procéder à la résiliation de votre bail ? Que vous soyez locataire ou propriétaire, retrouvez la marche à suivre détaillée dans note dossier complet ! 
Résiliation Bail Location
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Vous êtes locataire et souhaitez quitter votre logement ? C’est très simple, il vous suffit d’envoyer une lettre de résiliation de bail à votre propriétaire, par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception. Quel est le délai de préavis à respecter ? À quel moment faut-il envoyer cette lettre ? Quelles informations doit-elle contenir ?

Côté propriétaire, la législation est plus stricte puisqu’il n’existe que trois situations permettant de mettre fin à un bail de location. Quelles sont-elles ?  Quel est le délai de préavis ? Quelles formalités doivent-être respectées ?

Retrouvez les réponses à toutes ces questions dans notre dossier complet sur la résiliation de bail ! 

Résiliation bail location en tant que locataire

En principe, le locataire souhaitant quitter son logement doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Cependant, ce préavis n’est que d’un mois dans le cadre d’une location meublée.

Ce préavis de départ peut également être réduit à 1 mois, voire même être supprimé complétement en cas d’accord avec le propriétaire, ou dans certaines situations spécifiques. Découvrez ci-dessous les règles applicables.

Délai préavis location générique : 3 mois

D’après l’article 12 de la loi de 1989, un locataire est libre de mettre fin à son contrat de location à tout moment, sans avoir besoin de motiver sa décision. Le délai de préavis à respecter est normalement de 3 mois. Il est néanmoins possible de réduire cette durée en cas d’accord entre le locataire et le propriétaire, ce dernier étant libre d'accepter ou non sa demande.

On note également que durant la durée du préavis, le propriétaire du logement doit pouvoir organiser des visites en vue de sa relocation. Il s’agit du droit de visite du bailleur, qui est autorisé jusqu’à deux heures par jour ouvrable.

Délai préavis location : 1 mois

Il existe de nombreuses situations spécifiques dans lesquelles le préavis que doit respecter le locataire est réduit à 1 mois, suite à la loi Alur de 2014, puis à la loi Macron de 2015. Retrouvez-les en détails ci-dessous :

Zone Tendue

Votre logement se trouve dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements ? Il s’agit alors d’une zone tendue, et votre préavis est alors réduit à un mois, quelle que soit la date de signature du contrat de location.

Retrouvez-ici la liste complète des villes situées en zone tendue.

Perte involontaire d'emploi

Vous avez été licencié, avez bénéficié d’une rupture conventionnelle ou bien votre CDD n’a pas été renouvelé ? Il est alors considéré que vous avez subi une perte involontaire d’emploi, le délai de votre préavis sera donc réduit à un mois.

En revanche, une arrivée en fin de droits au chômage, un départ à la retraite, ou une démission ne donnent pas droit à cette réduction de préavis.

Mutation professionnelle

Vous vous apprêtez à être muté ? Vous pouvez alors bénéficier d’un préavis d’un mois, même si vous êtes à l’origine de votre mutation professionnelle. On peut également noter qu’il n’existe en principe aucune condition d'éloignement géographique.

Reprise d’emploi et Premier emploi

Vous venez d’être embauché ? Que vous veniez de retrouver un emploi après avoir perdu le précédent, ou qu’il s’agisse de votre entrée dans la vie active, vous êtes en droit de réduire votre durée de préavis à un mois.

RSA et Allocation aux Adultes Handicapés

Tout individu percevant le RSA (Revenu de Solidarité Active) peut bénéficier de la réduction du délai de préavis. C’est également le cas des titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH).

Raisons de Santé

Vous êtes locataire et votre état de santé nécessite un déménagement rapide ? La réduction du délai de préavis vous est applicable, sous réserve que vous puissiez produire un certificat médical justifiant un changement de domicile. De plus, alors que l’âge minimal pour en bénéficier était auparavant fixé à 60 ans, ce seuil minimal a été supprimé depuis les lois Alur et Macron.

Attribution d'un HLM

Tout locataire d’un logement dans le privé se voyant attribuer un logement social voit son préavis réduit à un mois. Cette réduction est également applicable lorsqu’un locataire passe d’un HLM à un autre, si le nouveau logement appartient au même bailleur social. C’est plus compliqué s’il s’agit d’un bailleur différent, il existe actuellement un flou juridique sur cette question.

Remarque : Pour les couples mariés ou pacsés, il suffit que l’un des deux soit concerné par l’une des situations détaillées ci-dessus pour que le préavis soit diminué pour les 2 parties, car elles sont légalement cotitulaires du bail.

Départ sans délai de préavis pour logement insalubre

Dans certaines conditions, il est possible de quitter un logement en location sans aucun délai de préavis : c’est le cas lorsqu’un logement est jugé insalubre ou indécent.

Il peut s’agir notamment d’un logement extrêmement humide causant des soucis de santé à ses occupants, d’un logement n’étant plus alimenté en eau pendant un certain temps, ou bien de problèmes au niveau de l’installation électrique. Chaque situation est jugée au cas par cas par les tribunaux.

Dans tous les cas, le locataire est tenu de rassembler un maximum de preuves attestant du mauvais état du logement, comme par exemple un état des lieux, un constat d’huissier, des certificats médicaux, ou encore les copies des demandes adressées au propriétaire pour que des travaux soient accomplis.

Délai de prévenance

Attention : on note cependant que même en l’absence de délai de préavis, le locataire reste tenu de prévenir de manière officielle le propriétaire du logement. Il a l’ainsi l’obligation de lui envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception, contenant l’ensemble des preuves dont il dispose pour justifier de l’état d’insalubrité du logement.

Résiliation bail propriétaire

Alors qu’un locataire n’a pas besoin de motif pour résilier son bail de location, la législation française, suite à la loi du 6 juillet 1989, est plus stricte pour les propriétaires. En effet, la résiliation du bail par le propriétaire ne peut avoir lieu que dans les trois cas suivants :

Congé pour habiter

Le propriétaire peut résilier le bail s’il décide de reprendre le logement pour y habiter, ou bien pour y loger un parent proche.

S’il récupère le logement pour y habiter, il doit alors s’agir de sa résidence principale.

Concernant les parents proches, il ne peut s’agir que de son conjoint, de son concubin, ou bien de l’un de leurs ascendants ou descendants. La lettre de congé devra obligatoirement mentionner le nom et l'adresse du futur locataire, ainsi que la nature de son lien avec le propriétaire.

Congé pour vendre

Le propriétaire peut aussi mettre fin au bail de location s’il souhaite vendre son logement. Il doit alors notifier le locataire du prix demandé et des conditions de la vente.

Droit de préemption du locataire

Le locataire dispose alors d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour acquérir le logement s’il le souhaite. Une fois la lettre de congé reçue, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître sa réponse.

Remarque : Ce droit de préemption n’est pas applicable si le logement est vendu à un membre de la famille du propriétaire (jusqu'au troisième degré de parenté inclus : neveux-nièces, oncles-tantes, arrières grands-parents).

Ventes à la découpe

Les ventes à la découpe correspondent à la mise en vente de plus de cinq logements dans un même immeuble par un bailleur institutionnel (comme des banques ou des assurances). Ces ventes sont régies par des règles particulières, les locataires disposant de protections supplémentaires.

Existence d’un autre motif légitime et sérieux

Enfin, le propriétaire peut également résilier le bail de location s’il dispose d’un motif légitime et sérieux. Il peut s’agir par exemple d’un paiement irrégulier et / ou tardif des loyers, d’une sous-location non autorisée, de troubles de voisinage, d’une reprise pour y exercer une activité professionnelle, etc.

Délai de préavis et formalités de la résiliation du bail par le propriétaire

Le propriétaire a l’obligation de respecter un délai de préavis de 6 mois. De plus, il ne peut donner congé à son locataire qu’une fois la durée du bail en cours expirée

Lettre de résiliation de bail par le propriétaire

La notification de résiliation du bail de location par le propriétaire doit avoir lieu par acte d'huissier, ou lettre recommandée avec accusé de réception. Si la notification est envoyée en avance, le préavis ne débute qu’à la date légale correspondant aux six mois exigés.

Une fois cette notice reçue, le locataire a la possibilité de quitter son logement à tout moment durant la période de préavis, en ne payant que les loyers de la période d'occupation.

Remarque 
: L’ensemble de ces règles n’est applicable qu'aux locations nues de logements à usage de résidence principale. Les résiliations d’un bail de location résidence secondaire ou un bail commercial sont ainsi soumises à des règles différentes.

 


Aurélie Desprez

Aurélie Desprez Auteur & Experte marketing en ligne France

Consultante en marketing digital à Londres, Aurélie travaille sur la visibilité en ligne de sepastop France, et rédige également certains des contenus que vous trouverez sur sepastop.eu.

Cet article est rédigé à des fins informatives et ne remplace en rien des conseils juridiques professionnels.

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