Eigenbedarfskündigung: Was gilt es zu beachten?


Mieter haben in Deutschland einen klaren Vorteil. Denn der Mieterschutz legt fest, dass Mieter beispielsweise keine Gründe angeben müssen, falls sie die Wohnung kündigen möchten. Anders sieht es für Vermieter aus, denn die Kündigung des Mieters gilt als schwierig. Vermieter müssen nämlich immer ein berechtigtes Interesse angeben. Nur dann kann die Mietvereinbarung aufgehoben werden.
Eigenbedarfskündigung: Was gilt es zu beachten?
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Die Eigenbedarfskündigung gilt in dem Fall als berechtigtes Interesse. Doch was gilt es zu beachten, wenn der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend machen möchte? Hat der Mieter das Recht, zu widersprechen? Welche Fristen gibt es bei der Eigenbedarfskündigung? In diesem Artikel möchten wir Ihnen mehr in diesem Ratgeber verraten. 

 

 

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

  • Der Eigenbedarf kann nur dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter sich selbst oder nahe Verwandte anmeldet.
  • Es müssen die festgelegten Kündigungsfristen eingehalten werden.
  • Mieter haben grundsätzlich das Recht, bis zwei Monate vor dem Auszug gegen die Kündigung aus Eigenbedarfsgründen zu widersprechen.

1. Wann darf der Vermieter „wegen Eigenbedarf kündigen“?

Die Eigenbedarfskündigung gilt als ein möglicher Fall, in dem der Vermieter den Vertrag ordentlich kündigen darf. Denn dann liegt ein berechtigtes Interesse vor, welches der Gesetzgeber für eine Kündigung voraussetzt.

Dieses Interesse liegt im Fall der Eigenbedarfskündigung auch vor, sobald einer der folgenden Punkte vorliegt:

  • Der Mieter konnte aus Eigenverschulden seinen vertraglichen Pflichten im Mietvertrag nicht nachkommen.
  • Der Vermieter muss mit erheblichen Nachteilen durch ein fortgesetztes Mietverhältnis rechnen, weil das Grundstück sonst nicht angemessen verwertet werden kann.

Nur in diesen beiden Fällen ist es für den Vermieter möglich, ordentlich zu kündigen. Es kann jedoch auch eine außerordentliche Kündigung möglich sein, wenn ihm gemäß § 543 BGB nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist fortzuführen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn ein Mieter die Mietwohnung in erheblichem Maße mutwillig beschädigt.

Möchte der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, muss er die Wohnung entweder für sich selbst oder aber für nahe Verwandte nutzen wollen. Zu diesen nahen Verwandten zählen beispielsweise (Stief-)Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister oder Neffen und Nichten.

In einigen Fällen ist es möglich, auch andere Verwandte geltend zu machen. Dann muss der Vermieter aber nachweisen, dass die persönliche Beziehung zu ihm eng ist. Ein Gericht für Mietrecht wird letztlich entscheiden, ob die Kündigung wegen Eigenbedarf in dem Fall gültig ist.

Auch wenn kein Verwandtschaftsverhältnis vorliegt, kann in einigen Fällen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Auch hier muss ein Nachweis der engen Beziehung erbracht werden. Dieser Fall betrifft beispielsweise Lebens- oder Ehepartner, Eltern des Lebenspartners, Pflegepersonal oder Haushaltshilfen. Auch Patenkinder zählen zu dieser Kategorie.

Auch hier muss ein Gericht letztlich entscheiden, ob die Eigenbedarfskündigung zulässig ist.

2. Eigenbedarfskündigung: Hindernisse

Häufig kommt es bei dem Fall der Eigenbedarfskündigung zum Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter. Gründe sind folgende:

  • Mieter empfinden dies als ungerecht: Mieter, die Ihre Mieter stets pünktlich bezahlt haben, empfinden die Kündigung aus Eigenbedarfsgründen als ungerecht und klagen folglich dagegen.
  • Vermieter fühlen sich benachteiligt: Da die Wohnung dem Vermieter gehört und er die Wohnung für eigene Zwecke benötigt, möchte er sie folglich nutzen dürfen.

Eigentümer müssen jedoch besonders aufmerksam vorgehen, wenn sie Eigenbedarf geltend machen möchten. Es gilt unbedingt alle Formalitäten zu beachten, da im Zweifelsfall sonst oft für den Mieter entschieden wird.

3. Welche Voraussetzungen gibt es?

Damit die Kündigung wegen Eigenbedarf letztlich gültig ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden.

  • Zustellung per Post: Die Eigenbedarfskündigung muss auf dem Postweg zugestellt werden. Somit sind andere Wege wie per Fax oder E-Mail ausgeschlossen.
  • Person nennen: Im Schreiben muss angegeben werden, für welche Person eine Eigenbedarfskündigung geltend gemacht wird. Beispielsweise kann der Vermieter sich selbst oder nahe Verwandte nennen.
  • Begründung bei mehreren Wohnungen: Falls der Eigentümer mehrere Wohnungen hat, muss er den Grund dafür angeben, warum gerade diese Wohnung für den Eigenbedarf genutzt werden soll und keine andere.
  • Grund für den Zeitpunkt: Ebenso muss der Vermieter begründen, warum er gerade zu diesem bestimmten Zeitpunkt Eigenbedarf geltend machen möchte.
  • Einhaltung der Kündigungsfrist: Die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen müssen eingehalten werden.
  • Ablauf der Sperrzeit: Die Sperrzeit (falls vorhanden) muss bei einer Eigenbedarfskündigung abgelaufen sein. Eine Sperrzeit liegt vor, sobald ein Mietshaus in eine Eigentumswohnung umfunktioniert wird. Die Dauer der Sperrzeit ist vom jeweiligen Ort abhängig und kann bei der Stadt erfragt werden.

4. Eigenbedarf: Welche Kündigungsfristen gibt es?

Auch bei einer Eigenbedarfskündigung gilt für den Vermieter dieselbe Frist wie bei anderen Gründen der ordentlichen Kündigung. Die Frist richtet sich nach der Dauer des vorhandenen Mietvertrags.

Mietverhältnisdauer

Gesetzliche Kündigungsfrist (Vermieter)

Weniger als 5 Jahre

3-Monatsfrist

Zwischen 5-8 Jahren

6-Monatsfrist

Mehr als 8 Jahre

9-Monatsfrist

5. Wann kann der Mieter Widerspruch einlegen?

Mindestens zwei Monate vor dem besagten Termin des Auszugs können Mieter Widerspruch einlegen, wenn sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben. Dieser Widerspruch ist allerdings nur dann berechtigt, wenn die Kündigung dem Gesetz nach nicht rechtmäßig ist.

In folgenden Fällen kann dies der Fall sein:

  • Wenn der Vermieter Formalien zum Beispiel zu Kündigungsfrist nicht eingehalten hat.
  • Wenn ein Fall von unzumutbarer Härte besteht, aus welchem Grund es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, dass er auszieht. Beispielsweise kann das bei kranken oder älteren Personen der Fall sein.
  • Wenn der Zweck des Vermieters, die Wohnung für den Eigenbedarf zu nutzen, absurd bzw. ungeeignet ist. Ein Beispiel dazu wäre, wenn die im Rollstuhl sitzende Tante in einer Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug einziehen möchte.
  • Wenn der Vermieter eine juristische Person wie eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft ist und keine natürliche Person. In dem Fall ist eine Eigenbedarfskündigung nicht berechtigt.
  • Wenn die Wohnung lediglich zu Gewerbezwecken genutzt werden soll, anstatt als Wohnraum zu dienen. Handelt es sich nur teilweise um eine gewerbliche Nutzung, ist eine Eigenbedarfskündigung jedoch trotzdem gültig. Ein Beispiel dafür wäre, wenn ein Teil der Wohnung zum Büro umfunktioniert werden soll.
  • Wenn der Vermieter keine ernsthaften, sondern lediglich vage Absichten hat, die Wohnung aus Eigenbedarfsgründen zu vermieten.

Wer als Mieter Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen will, sollte sich professionellen Rat von einem Anwalt oder eine Mieterverein einholen. Es kann auch versucht werden, sich mit dem Vermieter zu einigen, um einem kostenintensiven Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen.

Beispielsweise lässt sich in so einem Gespräch über eine Abfindungssumme sprechen. In einigen Fällen beteiligen sich Vermieter auch an Umzugskosten, damit der Mieter die Kündigung annimmt.

Falls das Gericht letztlich dem Vermieter Recht gibt und den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung für nichtig erklärt, muss der Mieter ausziehen. Tut er es dennoch nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Anschließend stimmt das Gericht dem zu, wodurch ein Gerichtsvollzieher die Wohnung zwangsvollstrecken kann.

Für den Vermieter ist das der einzig legale Weg, um den Auszug des Mieters durchzusetzen. Er hat beispielsweise nicht die Möglichkeit, eine Räumung eigenmächtig durchzuführen, weil er sich dadurch strafbar macht. In diesem Fall hätte der Mieter recht auf Schadensersatz.

6. Kündigung bei Eigenbedarf (Muster)

Die Kündigung bei Eigenbedarf ist im BGB § 573 bestimmt. Das Recht auf Widerspruch des Mieters ist hingegen im § 574 geregelt.

Im Folgenden finden Sie ein Kündigungsmusterschreiben:

Name und Adresse des Absenders
Name und Adresse des Empfängers

Ort und Datum

Kündigung wegen Eigenbedarfs für das Haus/die Wohnung (Adresse, Stockwerk, präzise Lage wie zum Beispiel Hinter-oder Vorderhaus)

Sehr geehrte(r) Name des Mieters,

hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis mit Ihnen für das oben genannte Haus/für die oben genannte Wohnung wegen Eigenbedarfs. Die Vereinbarung zur Miete wird im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Datum.

Meine Eigenbedarfskündigung erhalten Sie gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 des BGB.

Der Grund für die Eigenbedarfskündigung ist folgender:

Hier den konkreten Verwendungszweck nennen. Unbedingt auch die Personen auflisten, die aufgrund des Eigenbedarfs einziehen sollen.

Da ich keine Alternative Wohnung habe, die ich zu diesem Zweck nutzen könnte, bin ich gezwungen, diesen Schritt zu gehen.

Nach § 574 des BGB haben sie das Recht, Widerspruch gegen meine Eigenbedarfskündigung einzulegen. Gemäß § 574B Abs. 1 des BGB muss dieser Widerspruch allerdings bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Die Form sollte schriftlich sein. In jedem Schreiben müssen sie auch ausführliche Weise beschreiben, welches die Gründe für ihren Widerspruch sind.

Ich widerspreche gemäß § 545 des BGB vorsorglich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages. Die Wohnungsrückgabe im vertraglich vereinbarten Zustand hat spätestens bis zum Datum zu erfolgen. Falls es bei der Rückgabe zu einer Verspätung kommen sollte, muss ich leider gemäß § 546A des BGB den ursprünglich vereinbarten Mietzins als Entschädigung einfordern. Des Weiteren werde ich mir das Recht vorbehalten, weitere Schadensersatzansprüche geltend machen zu dürfen.

Bezüglich der Übergabe der Wohnung stehe ich Ihnen für eine Terminabsprache zur Verfügung. Unter folgenden Kontaktinformationen können Sie mich erreichen: Kontaktdaten des Vermieters

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift des Vermieters 

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Erkan Üstünbas

Erkan Üstünbas Texter

Erkan ist professioneller Texter mit mehr als neun Jahren Erfahrung. Er schreibt zu verschiedenen Themengebieten mit dem Ziel, den Leser bestmöglich zu informieren und ihm Entscheidungen zu erleichtern.

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