Mietvertrag kündigen


Sowohl Mieter als auch Vermieter können den Mietvertrag kündigen. Jedoch gelten für beide Parteien unterschiedliche Bedingungen, die es zu erfüllen gilt. Für beide gilt jedoch gleichermaßen, dass der Mietvertrag in jedem Fall schriftlich und auf Papier gekündigt werden muss. Andere Möglichkeiten - wie der Weg per E-Mail oder mündlich - sind vor dem Gesetz ungültig.
Mietvertrag kündigen

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

  • Eine ordentliche Kündigung ist für Mieter und Vermieter verschieden, da sich die Kündigungsfristen voneinander unterscheiden.
  • Die Kündigung muss schriftlich auf dem Papier und mit einer gültigen Unterschrift der jeweiligen Partei erfolgen.
  • Neben der ordentlichen Kündigung können sowohl Mieter als auch Vermieter außerordentliche Gründe geltend machen, wenn bestimmte Punkte das Mietverhältnis unzumutbar machen.

1. Was müssen Mieter bei einer Kündigung beachten?

Wenn ein Mieter beschlossen hat, dass er aus der Wohnung ausziehen möchte, gibt es viele Punkte, die er beachten muss. So muss er beispielsweise den Umzug organisieren, die Postnachsendung regeln und sich mit eventuellen Renovierungsarbeiten auseinandersetzen.

Doch bevor er all jene Aufgaben in Angriff nehmen kann, muss er seinen Mietvertrag kündigen. Insbesondere stellt sich dann die Frage, wie das Kündigungsschreiben auszusehen hat und wie lange die Kündigungsfrist für den aktuellen Mietvertrag ist.

In der Regel kündigt der Mieter durch eine ordentliche Kündigung. Das bedeutet, dass er nicht von jetzt auf gleich ausziehen kann. Er muss nämlich die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten.

1.1 Welche Fristen gelten konkret für den Mieter?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Kündigung des Mietvertrags geregelt. Unter §§ 568 bis 576b werden Kündigungsfristen klar festgelegt. So heißt es im § 573c:

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Für den Mieter gilt also, dass er eine Frist von 3 Monaten beachten muss. Er muss die Kündigung nicht unbedingt zum ersten eines Kalendermonats einreichen. Bis zum dritten Werktag hat er Zeit, dies zu tun.

Beispiel: Der Mieter reicht die Kündigung am 3. Mai ein. So kann er zum 31. Juli seinen Mietvertrag kündigen. Denn der Gesetzgeber hat die Kündigungsfrist für drei Monate festgelegt. In dem Beispiel wären das die Monate Mai, Juni und Juli.

Wenn der Mieter allerdings am 4. Mai kündigt, kann er seine Wohnung nicht mehr zum 31. Juli kündigen, sondern muss einen weiteren Monat warten. Das heißt dann konkret, dass die Kündigung in dem Fall erst am 30. August gilt.

1.2 Wann gilt die Kündigung als eingereicht?

Achtung: Die Kündigung gilt nicht als eingereicht, sobald sie bei der Post abgestempelt wurde. Erst wenn das Kündigungsschreiben im Briefkasten des Vermieters landet, zählt die Einreichung gesetzlich.

Deshalb ist es wichtig, dass der Mieter die Einreichung der Kündigung beweisen kann. Als sicher gilt, sie als Einschreiben zu versenden, da man hier einen Beleg bekommt und der Einwurf den Briefkasten durch den Postboten belegt werden kann.

Auch kann der Mieter das Schreiben selbst in den Briefkasten des Vermieters werfen. Dazu empfiehlt es sich, einen Zeugen mitzunehmen, der den Einwurf bestätigen kann.

1.3 Welche Ausnahmen gibt es bei der Kündigungsfrist?

Bei der ordentlichen Kündigung können Ausnahmen gelten. So kann im Mietvertrag festgelegt sein, dass der Mieter frühzeitiger kündigen darf, als es das Gesetz vorschreibt. In dem Fall kann der Mieter vor der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.

Achtung: Eine längere Kündigungsfrist kann nicht vertraglich festgelegt werden. Nur eine kürzere Kündigungsfrist kann im Mietvertrag geltend gemacht werden.

1.4 Ist eine mündliche Kündigung möglich?

Nein. Die Kündigung muss immer schriftlich auf Papier eingereicht werden. Auch gelten keine anderen Methoden der Einreichung wie z.B. per Fax, E-Mail oder durch jegliche Textnachrichten. Außerdem muss die Kündigung stets vom Hauptmieter handschriftlich unterschrieben worden sein.

Es müssen dabei keine Gründe genannt werden. Die Absicht zur Kündigung reicht aus, um das Schreiben geltend zu machen.

1.5 Wie schreibe ich eine Kündigung des Mietvertrags?

Der Mietvertrag kann formlos gekündigt werden. Das heißt, dass lediglich die Absicht zur Kündigung ausgedrückt werden muss. Punkte wie Schriftgröße, Absätze, weitere Informationen spielen dabei keine Rolle.

Allerdings kann es helfen, eine Vorlage zu verwenden. Im Folgenden haben wir eine zur Verfügung gestellt. Der Text kann kopiert und ausgedruckt werden. Allerdings muss auch die Vorlage handschriftlich unterschrieben werden, nachdem sie ausgedruckt wurde.

1.6 Vorlage (Kündigung Mietvertrag für Mieter)

Vorname und Nachname des Absenders
Straße und Hausnummer
PLZ Ort

Empfängername (Vermieter)
Straße und Hausnummer des Vermieters
PLZ Ort

Ort, Datum

Kündigung des Mietvertrags

Anschrift der Wohnung

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung:

Wohnungsanschrift

Fristgerecht zum Kündigungsdatum.

Ich schlage vor, dass ich Ihnen die Wohnung am Datum der Wohnungsübergabe um Uhrzeit der Wohnungsübergabe übergebe.

Falls Sie Rückfragen haben, können Sie mich unter folgender Telefonnummer erreichen: Telefonnummer des Mieters

Ich bitte um eine baldige Kündigungsbestätigung.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift

Achtung: Bitte beachten Sie, dass es sich bei dieser Vorlage um einen Vorschlag handelt. Außerdem sollten Sie nicht vergessen, entsprechende Felder passend zu Ihren persönlichen Daten auszufüllen.

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2. Was müssen Vermieter bei der Kündigung beachten?

Der erste Unterschied zur Kündigung des Mietvertrags seitens des Mieters ist, dass der Vermieter immer Gründe für seine Kündigung angeben muss. Denn in Deutschland herrscht das Prinzip des sozialen Mietrechts. Das bedeutet, dass der Mieter im Vorteil ist, damit ihm seine Existenzgrundlage nicht willkürlich genommen werden kann.

So gilt auch bei der Kündigung des Mietvertrags, dass der Mieter nicht ohne weiteres gekündigt werden darf. Das macht es für Vermieter folglich deutlich komplizierter, Mietverträge zu kündigen. Diese müssen stets ein berechtigtes Interesse angeben. Seine Gründe muss der Vermieter deshalb immer in seinem Kündigungsschreiben mit angeben.

2.1 Was gilt als berechtigtes Interesse?

Im Mietrecht ist klar festgelegt, was als berechtigtes Interesse gilt. Hierzu gibt es im Konkreten drei wesentliche Möglichkeiten:

  • Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt und sich damit schuldig gemacht.
  • Der Vermieter hat einen Eigenbedarf. Das heißt, dass er die Wohnung benötigt, um Familienangehörige oder Menschen in seinem eigenen Haushalt anzumelden. In dem Fall spricht man von einer Eigenbedarfskündigung.
  • Auch wenn durch die weitere Vermietung an den Mieter mit erheblichen Nachteilen für den Vermieter zu rechnen ist, kann dies als berechtigtes Interesse gelten. In dem Fall muss die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks belastet sein. Dann spricht mana von einer sogenannten Verwertungskündigung.

Wenn der Eigentümer z.B. ein marodes Gebäude abreißen und dafür ein neues Haus bauen möchte, kann er die Verwertungskündigung geltend machen. Wenn er sich allerdings für einen Neubau entscheidet, um eine Mieterhöhung anzusetzen, gilt das nicht als Grund für eine Verwertungskündigung.

2.2 Welche gesetzlichen Kündigungsfristen gelten (Vermieter)?

Nicht nur unterscheidet sich die Kündigung durch den Vermieter zu der des Mieters dadurch, dass er stets Gründe angeben muss. Auch die gesetzlichen Kündigungsfristen sind unterschiedlich. Denn die Kündigungsfrist verändert sich, je nachdem wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Die Dauer des Mietvertrags spielt also eine entscheidende Rolle.

Mietverhältnisdauer

Gesetzliche Kündigungsfrist (Vermieter)

Weniger als 5 Jahre

3-Monatsfrist

Zwischen 5-8 Jahren

6-Monatsfrist

Mehr als 8 Jahre

9-Monatsfrist

Genau wie bei der Kündigung durch den Mieter gilt auch in diesem Fall, dass die Kündigungsfrist im Mietvertrag anders festgelegt werden kann. Im Gegensatz zur Kündigung durch den Mieter, gilt für Vermieter jedoch, dass die vertraglich festgesetzte Kündigungsfrist immer länger als die gesetzliche sein muss. Sie darf in keinem Fall kürzer sein.

2.3. Hat der Mieter das Recht, zu widersprechen?

Ja. Der Mieter kann widersprechen, wenn ein Fall von unzumutbarer Härte vorliegt. Außerdem hat der Gesetzgeber im Mietrecht festgelegt, dass der Vermieter immer im Kündigungsschreiben angeben muss, dass der Mieter ein Widerspruchsrecht hat. Das hat den Grund, dass der Mieter die Chance wahrnehmen kann, auch außerhalb der gesetzlichen Widerspruchsfrist zu widersprechen.

2.4 Wann liegt "unzumutbarer Härte" vor?

Der Fall der unzumutbaren Härte liegt vor, wenn der Mieter unter bestimmten Umständen nicht in der Lage ist, die Wohnung zu wechseln:

  • Der Mieter ist aus unterschiedlichen Gründen nicht fähig, sich eine Ersatzwohnung zu suchen bzw. diese zu finden.
  • Fortgeschrittene Schwangerschaft: Auch wenn eine Vermieterin im fortgeschrittenen Stadium Schwanger ist, gilt eine Kündigung seitens des Vermieters als unzumutbar.
  • Falls der Mieter ein Kind hat, das kurz vor dem Schulabschluss steht und ein Umzug ein Schulwechsel bedeuten würde, kann der Härtefall gelten.
  • Dieser gilt auch, wenn der Mieter invalid oder schwer erkrankt ist.
  • Der Mieter hat ein hohes Alter erreicht und ist seit längerer Zeit tief in der Wohngegend verwurzelt.

Nach dem Widerspruch des Mieters muss ein Gericht entscheiden, ob der Härtefall tatsächlich vorliegt. Falls das Gericht den Widerspruch anerkennt, hat der Mieter das Recht, in seiner Wohnung zu bleiben bis Gründe für den Härtefall wegfallen. Erst danach kann der Vermieter eine erneute Kündigung einreichen, wenn seine triftigen Kündigungsgründe weiterhin vorhanden sind.

2.5 Bis wann kann der Mieter widersprechen?

Der Mieter muss die Kündigung bis spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses widersprechen. Dabei hat der Vermieter das Recht, die Gründe für den Widerspruch zu erfahren.

Hinweis: Der Vermieter muss unbedingt die Möglichkeit zum Widerspruch nennen. Ansonsten hat der Mieter das Recht, auch später zu widersprechen.

2.6 Vorlage (Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter)

Die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter unterscheidet sich von der des Mieters dadurch, dass bestimmte Angaben unbedingt erfolgen müssen. Dazu gehören der Grund der Kündigung und der Hinweis auf das Widerspruchsrecht, damit die Kündigung reibungslos erfolgen kann. Im Folgenden finden Sie eine Kündigungs-Vorlage:

Name des Mieters

Name und Adresse des Vermieters
Straße, Nr
PLZ Ort

Ort, Datum

Kündigung

Sehr geehrte(r) Name des Hauptmieters

Hiermit kündige ich den Mietvertrag fristgerecht zum Kündigungsdatum für die folgende, von ihnen angemietete Wohnung:

Anschrift der Wohnung

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB habe ich folgendes berechtigtes Interesse für die Kündigung:

Grund für berechtigtes Interesse nennen

Somit endet das Mietverhältnis am Datum zum Ende des Mietverhältnisses

Ich bitte Sie aus dem Grund, die Mieträume nach dem Kündigungsablauf vollständig geräumt und im vertraglich festgelegten Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

Als Termin der Abgabe schlage ich folgendes Datum vor: Datum und Uhrzeit

Sollten Sie an diesem Termin verhindert sein, würde ich Sie bitten, mir dies umgehend mittzuteilen, sodass wir einen anderen Termin vereinbaren können.

Vorsorglich weise ich auch darauf hin, dass ich einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietvertrages gemäß § 545 BGB widerspreche, falls sie nicht ausziehen sollten. Falls die Mietsache nicht fristgerecht zurückgegeben wird, sehe ich mich gezwungen, eine Räumungsklage in Erwägung zu ziehen. Außerdem werde ich eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Gemäß § 574 BGB haben Sie das Recht, dieser Kündigung zu widersprechen, wenn eine unzumutbarer Härte vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift des Vermieters

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Erkan Üstünbas

Erkan Üstünbas Texter

Erkan ist professioneller Texter mit mehr als neun Jahren Erfahrung. Er schreibt zu verschiedenen Themengebieten mit dem Ziel, den Leser bestmöglich zu informieren und ihm Entscheidungen zu erleichtern.

Dieser Artikel hat informativen Charakter und ersetzt keine professionelle Rechtsberatung.

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