Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?


Es gibt insgesamt zwei Möglichkeiten, ein bereits bestehendes Mietverhältnis zu beenden. Wenn beispielsweise ein sogenannter Zeit Mietvertrag abgeschlossen wurde, beendet sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist von selbst. Falls ein Mietvertrag jedoch unbefristet ist, kann er nur gekündigt werden - in dem Falle vom Mieter oder dem Vermieter.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
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Hierbei gilt es jedoch, eine gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist einzuhalten. Dann handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Doch unter einigen Umständen kann auch eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages möglich sein.

In diesem Artikel möchten wir ihn genauer erklären, wann für Mieter oder Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrages infrage kommt.

Die wichtigsten Informationen dazu im Überblick:

  • Falls eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gültig ist und angewandt wird, müssen weder vertragliche noch gesetzliche Kündigungsfristen eingehalten werden.
  • Für eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag muss es einen wichtigen Grund geben, den Vermieter oder Mieter angeben müssen. Es muss für einen der beiden Parteien unzumutbar sein, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzuführen.

1. Was sagt der Gesetzgeber?

Im BGB unter § 543 ist die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung vom Mietvertrag geregelt. So sagt der Gesetzgeber, dass es jeder Vertragspartei möglich ist, den Mietvertrag unter Umständen fristlos zu kündigen.

Allerdings besteht diese Möglichkeit nur, wenn ein sehr wichtiger Grund vorliegt. Das ist immer dann der Fall, wenn der kündigenden Partei nicht zugemutet werden kann, den Mietvertrag bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist fortzuführen. So muss gemäß § 543 BGB der Einzelfall und all seine Umstände berücksichtigt werden. Außerdem müssen die Interessen beider Vertragsparteien abgewickelt werden.

Das bedeutet, dass bei einer fristlosen Kündigung der individuelle Einzelfall berücksichtigt und geprüft werden muss. Ob eine solche Kündigung rechtswidrig ist oder tatsächlich fristlos geschehen darf, entscheidet in der Praxis deshalb oftmals ein Gericht unter Berücksichtigung aller individuellen Umstände.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist sogar bei einem Zeitmietvertrag möglich, der in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden kann.

2. Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?

Laut Gesetz muss der Vermieter also einen wichtigen Grund aufführen, damit die fristlose Kündigung Gültigkeit hat. Das ist in der Regel der Fall, wenn der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begeht, die der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben muss.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ein Mietrückstand ist. Jena muss allerdings besonders erheblich sein, damit die Kündigung Gültigkeit hat. Der Gesetzgeber hat dazu sehr genaue Angaben gemacht, die unter § § 513 BGB und 569 BGB aufgeführt sind. In folgenden Fällen kann von einem erheblichen Mietrückstand besprochen werden:

  • Der Mieter hat zwei Monate hintereinander nicht die Miete zahlen können.
  • Der Mieter hat zwei Monate lang nur einen Teilbetrag der Miete gezahlt und die ausstehenden Restbeträge sind letztlich höher als eine gesamte Monatsmiete.
  • Der Mieter hat über einen kurzen oder langen Zeitraum insgesamt zweimal nicht die Monatsmieten gezahlt. Dieser Verzug muss nicht unbedingt aufeinanderfolgen.

Falls der Grund für die fristlose Kündigung ein Mietrückstand ist, muss der Vermieter keine Abmahnung erteilen.

Für Mieter gibt es jedoch immer noch einen Vorteil - die Schonfrist für die Rückzahlung. Wenn er innerhalb von zwei Monaten seine Mietschulden nach Erhalt der Räumungsklage begleicht, wird die außerordentliche fristlose Kündigung vom Mietvertrag sogleich unwirksam.

Falls der Vermieter einen anderen Grund für die fristlose Kündigung nennen sollte, muss er den Mieter vorher abmahnen. Folgende Beispiele zeigen auf, welche Gründe Richter in der Vergangenheit bereits anerkannt haben:

  • Unerlaubte Untervermietung
  • Ständige Lärmbelästigung
  • Vertragswidrige Nutzung der Mietwohnung
  • Schwerwiegende Gefährdung der Mietwohnung

3. Fristlose Kündigung (Muster für Vermieter)

Falls Sie als Vermieter ihren Mieter fristlos kündigen möchten, können Sie folgendes Muster beim Aufsetzen des Schreibens verwenden. Es gilt jedoch zu beachten, dass es sich nur um eine Vorlage handelt, die nicht unverändert übernommen werden sollte:

Name und Adresse des Absenders
Name und Adresse des Empfängers

Ort und Datum

Fristlose Kündigung vom bestehenden Mietverhältnis für die Wohnung/das Haus Adresse und genaue Lage wie zum Beispiel Hinter-oder Vorderhaus, links, rechts etc.

Sehr geehrte(r) Name des Mieters,

Leider muss sich das bestehende Mietverhältnis, das sich mit ihnen am Datum Beginn des Mietverhältnisses für die oben genanntem Wohnung abgeschlossen habe fristlos und aus einem wichtigen Grund kündigen. Zu diesem Schritt sehe ich mich gezwungen, weil die Fortsetzung des vorhandenen Mietvertrages für mich nicht mehr zumutbar ist.

Aus folgendem Grund erfolgt deshalb die fristlose Kündigung:

Kündigungsgrund nennen und so ausführlich wie möglich erklären, was den richtigen Grund ausmacht wie zum Beispiel die Dauer des Zahlungsverzugs bei einem Mietrückstand bzw. die Höhe des Betrags, der noch aussteht.

Im Rahmen des § 543 BGB habe ich folglich das Recht, den bestehenden Mietvertrag mit ihnen fristlos zu kündigen.

Hiermit sind Sie aufgefordert, die oben aufgeführte Wohnung bis spätestens zum Datum zu räumen und auszuziehen. Ich bitte Sie, mir die Wohnung in einem vertragsgemäß vereinbarten Zustand am Datum und Uhrzeit mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben. Falls Sie den genannten Termin nicht wahrnehmen können, möchte ich Sie bitten, mir dies unverzüglich mitzuteilen und einen alternativen Wunschtermin zu nennen.

Falls Sie die Rückgabe der Mietwohnung verweigern, müssen Sie leider mit einer Räumungsklage meinerseits rechnen. Außerdem behalte ich mir das Recht vor, Schadensersatzforderungen geltend zu machen.

Zudem widerspreche ich hiermit vorsorglich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages gemäß § 545 BGB.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift des Vermieters

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4. Wann dürfen Mieter fristlos kündigen?

Auch Mieter haben selbst verständlich das Recht, ein Mietvertrag fristlos zu kündigen. Jedoch gilt auch für Mieter, dass entsprechend wichtige Gründe genannt werden. So muss er diese bei seinem Kündigungsschreiben nennen.

Folgende Gründe können Mieter für eine fristlose Kündigung geltend machen:

  • Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ist nicht möglich.
  • Es besteht eine von der Wohnung ausgehende Gesundheitsgefährdung, die den Mieter betrifft.
  • Der Hausfrieden ist durch den Vermieter gestört.

Erkan Üstünbas

Erkan Üstünbas Texter

Erkan ist professioneller Texter mit mehr als neun Jahren Erfahrung. Er schreibt zu verschiedenen Themengebieten mit dem Ziel, den Leser bestmöglich zu informieren und ihm Entscheidungen zu erleichtern.

Die Informationen auf unserer Website haben allgemeinen Charakter. Sie wurden nicht persönlichen oder besonderen Umstände angepasst und können nicht als persönliche, professionelle oder rechtliche Beratung aufgefasst werden.

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