Welche Kündigungsfristen gibt es zu beachten?


Sowohl Mieter als auch Vermieter haben unter bestimmten Umständen das Recht, die Wohnung ordentlich zu kündigen. Hier hat der Gesetzgeber allerdings Kündigungsfristen gesetzt, die für beide Vertragsparteien unterschiedlich sind. Ist die Kündigungsfrist für eine Wohnung anders als beispielsweise für ein Haus? Müssen Vermieter und Mieter die gleichen oder andere Vorgaben beachten?
Welche Kündigungsfristen gibt es zu beachten?
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Was es bei den Kündigungsfristen bezüglich des Mietvertrags zu beachten gibt und welche Vorgaben der Gesetzgeber macht, möchten wir in diesem Artikel zeigen.

Die wichtigsten Informationen zu Kündigungsfristen beim Mietvertrag:

  • Der Gesetzgeber hat im Mietrecht alle Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter unterschiedlich geregelt. Die Basis für jene Regelungen ist der § 573C BGB.
  • Im Allgemeinen gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Kürzere Fristen gelten nur, wenn diese im Mietvertrag festgehalten wurden.
  • Falls der Vermieter den Vertrag kündigen möchte, hängt die Kündigungsfrist von der Dauer des bestehenden Mietvertrags ab. Mindestens beträgt sie allerdings drei Monate.

1. Was sagt der Gesetzgeber zu Kündigungsfrist?

Es müssen stets Fristen eingehalten werden, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis gekündigt werden soll. Das kann dann der Fall sein, wenn der Mieter ausziehen oder der Vermieter einen Auszug wegen Eigenbedarfs verlangt. Für beide Parteien gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.

Von dieser Regelung ausgenommen sind sogenannte Zeitmietverträge. Diese sind von vornherein befristet und enden dann wenn die Laufzeit abläuft. Es gibt in diesem Fall für beide Parteien keine Möglichkeit, diesen Vertrag ordentlich zu kündigen. Nur eine außerordentliche fristlose Kündigung kann unter bestimmten Umständen möglich sein.

Die rechtliche Grundlage für Kündigungsfristen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und ist § 573C BGB. Zu beachten ist, dass diese Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung gelten.

Der Gesetzgeber sagt dazu folgendes:

„Die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

2. Kündigungsfristen für Mieter

Nach dem oben genannten Paragrafen sieht das Mietrecht eine Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter vor. Es muss sich jedoch um einen unbefristeten Vertrag handeln und eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags sein.

Wenn dem Mieter einen Mietvertrag kündigt, ist die Frist nicht von der Mietdauer abhängig wie im Falle der Kündigung durch einen Vermieter. Die gesetzliche Kündigungsfrist kann sich verkürzen, wenn im Mietvertrag kürzere Kündigungsfristen vereinbart worden sind. So kann es beispielsweise im Vertrag festgelegt sein, dass der Mieter lediglich eine Kündigungsfrist von 14 Tagen oder einem Monat hat.

In dem Fall wird die gesetzliche Regelung unwirksam, weil der Mieter einen Vorteil dadurch hat. In Deutschland gilt nämlich ein besonderer Schutz für Mieter. Andersrum gilt das für Vermieter nicht. Wenn also Regelungen zum Nachteil des Mieters ausgelegt wurden, sind sie gesetzlich häufig nicht zulässig. Unter einigen Umständen ist es aber möglich, dass Mieter von einer besonderen Kündigungsfrist Gebrauch machen können.

3. Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter?

Der Gesetzgeber hat zwar Kündigungsfristen für Mieter festgelegt, jedoch kann es besondere Umstände geben, die eine außerordentliche Kündigung begründen. Wenn beispielsweise eine Mieterhöhung stattfand oder aufgrund von Sanierungen gesundheitliche Gefahren für den Mieter bestehen, kann es zu einer außerordentlichen Kündigung führen.

Im § 561 BGB ist Mietern das Recht eingeräumt, bei einer Mieterhöhung das Mietverhältnis auf außerordentlichem Wege zu kündigen. Allerdings muss das bis zum Ablauf des zweiten Monats nach der Mieterhöhung stattfinden.

So kann der Mieter folglich auch innerhalb von zwei Monaten außerordentlich kündigen, anstatt die gesetzlichen drei Monate Kündigungsfrist einzuhalten. Das gleiche gilt auch bei einer bevorstehenden Sanierung der Mietsache. Im § 555E BGB ist festgelegt, dass Mieter bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Eingang des Schreibens kündigen dürfen.

4. Kündigungsfrist für Vermieter

Für den Vermieter gelten grundsätzlich andere Kündigungsfristen als für den Mieter. Diese hängen davon ab, wie lange bereits ein Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter besteht. Bei einer ordentlichen Kündigung ist also die Mietdauer entscheidend. Hingegen spielt das bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Rolle.

Will der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung geltend machen, ist die Gesetzesgrundlage für die Wohnung oder das Haus der § 573C BGB. Die Kündigungsfrist ist hier gestaffelt:

Mietverhältnisdauer

Gesetzliche Kündigungsfrist (Vermieter)

Weniger als 5 Jahre

3-Monatsfrist

Zwischen 5-8 Jahren

6-Monatsfrist

Mehr als 8 Jahre

9-Monatsfrist

Wenn Verträge bereits vor dem Herbst 2001 abgeschlossen wurden und hier nach einer Mietdauer von zehn Jahren eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten festgelegt wurde, ist diese Regelung weiterhin gültig. Diese ist jedoch eine besondere Ausnahme.

In Deutschland gilt im Allgemeinen das Prinzip des Mieterschutzes, weshalb Vermieter Kündigungsfristen nicht zum Nachteil des Mieters auslegen dürfen. Längere Fristen können deshalb nur für den Vermieter gelten.

5. Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Vermieter?

Eine besondere Ausnahme stellen Werksmietwohnungen dar. Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes „Unter einem Dach“-Mietverhältnis. Das bedeutet, dass der Mieter im Fall einer Einliegerwohnung oder eines Zweifamilienhauses im selben Haus wohnt. In dem Fall hat er ein Sonderkündigungsrecht.

Vermieter müssen in dem Fall nicht angeben, dass sie Eigenbedarf geltend machen möchten.

Jedoch verlängert sich die vom Gesetzgeber bestimmte Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Die Staffelung sieht dann im Gegensatz zum Normalfall folgendermaßen aus:

Mietverhältnisdauer

Gesetzliche Kündigungsfrist (Vermieter)

Weniger als 5 Jahre

6-Monatsfrist

Zwischen 5-8 Jahren

9-Monatsfrist

Mehr als 8 Jahre

12-Monatsfrist

Unter bestimmten Umständen können Vermieter die Kündigungsfristen allerdings auch verkürzen, wenn das Werkshaus für andere Angestellte genutzt werden soll. In dem Fall können Vermieter eine besondere Kündigungsfrist von einem Monat nutzen.

In anderen Fällen kann eine fristlose Kündigung möglich sein, wenn beispielsweise der Hausfrieden durch den Mieter gestört wird. Dann ist allerdings eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter notwendig.

Der häufigste Fall für eine fristlose Kündigung besteht dann, wenn ein Mietrückstand vorliegt. In dem Fall kann der Vermieter geltend machen, dass es für ihn nicht zumutbar ist, das Verhältnis bis zu Kündigungsfrist fortzuführen. Bei einer außerordentlichen Kündigung sind gesetzliche Regelungen, die sonst für ordentliche Kündigungen gelten, nicht bedeutend.


Erkan Üstünbas

Erkan Üstünbas Texter

Erkan ist professioneller Texter mit mehr als neun Jahren Erfahrung. Er schreibt zu verschiedenen Themengebieten mit dem Ziel, den Leser bestmöglich zu informieren und ihm Entscheidungen zu erleichtern.

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